行动探索 | 龙华区城中村综合整治中长期规划

时间:2019-11-01
行动探索 | 龙华区城中村综合整治中长期规划
龙华区城中村综合整治中长期规划
项目获奖:深圳市第十八届优秀城乡规划设计一等奖
项目地址:广东省深圳市龙华区
开始时间:2015年11月至2018年9月
设计团队:淮文斌、樊攀、夏伟、陈雪梅、贾山、杜阳、蒋真、衣军利、贾玉山、卢鸣、王磊、刘畅

全文2700字,阅读需要6分钟


项目背景

龙华自早期双镇发展到2017年龙华区成立以来,在市委市政府和区委区政府的领导下,全区上下以坚定的信心和扎实的工作,攻坚克难、开拓进取,经济发展和城市建设都取得了显著成绩,城市空间不断拓展、城市框架逐渐完善、功能分区日趋合量、环境品质逐步提升、城市特色愈加彰显,尤其在强区放权的新背景下,改革红利变为发展动力,激发了龙华新一轮发展的活力。

同时也面临着一系列问题:在175.6平方公里辖区内,规划城市建设用地119.6平方公里,现状已建成用地已达到102.5平方公里,其中现状城中村面积16.5平方公里,占现状已建成用地的16%,龙华区的城中村作为承接特区内产业人口转移的重要居住载体,虽现阶段充满活力,但基础设施和公共服务设施欠账很大,安全、卫生、环境等问题突出。

“十三五”期间,龙华区提出了“一城四区”的建设目标,城中村综合整治和环境提升作为实现“一城四区”总目标的重要抓手,2015年7月,原龙华新区综合办公室出台《龙华新区全面推进城中村综合整治工作总方案》,原龙华新区决定在前期第一批试点项目的基础上,全面推进城中村综合整治,进一步改善市容环境,完善服务功能,增强居民自治。

但城中村综合整治具有复杂性和长期性,全面推进城中村综合整治是一个巨大的系统工程,因此需要编制城中村综合整治的中长期规划,通过试点项目的梳理,整治对象的识别和中长期规划的项目时序、资金等的安排,明确城中村综合整治的实施路径,稳步有序全面推进城中村综合整治。


规划思路

本项目通过回答以下三个问题展开工作: 1.目前正在实施的城中村综合整治试点项目的进展情况如何? 2.全区层面哪些城中村需要综合整治? 3.应如何安排近期及中长期城中村综合整治工作?对于三个问题的回答即为本项目的三大任务——梳理试点项目、识别整治对象和确定中长期工作安排。

以全区层面城中村综合信息为工作基础,通过研究试点项目,梳理城中村综合整治进度、资金与问题、通过综合分析城中村状况,确定城中村综合整治对象通过多种评价因子叠加分析,提出城中村综合整治时序与安排。


主要内容
第一部分:试点项目梳理

第一批试点由各街道分别选取条件成熟的城中村,共25个,整治面积达2.0平方公里,涉及38万人,同时结合大浪时尚产业基地选取石凹村和新围新村作为区重点项目。

近年来部分城中村已结合政府支路网微循环工程、片区雨污管网升级改造等工程进行相应整治,本次试点由各街道办根据城中村诉求和自身条件有针对性的选择整治内容。

试点项目可简化程序办理有关审批手续组织实施,进行简易处理后的单个城中村深度整治项目周期为1-2年,环境提升项目周期为3个月-半年。

试点项目的投资标准,根据占地面积核算地均造价,根据私宅栋数核算栋均造价,两种造价核算方式相互校核,得出一般综合整治项目、区重点项目和环境提升项目三种类型的平均单价。


第二部分 整治对象识别

通过核查,全区260个城中村,351个整治对象中有44个城中村位于城市更新单元范围内,25个城中村已列入综合整治计划,7个城中村具有历史保护价值。以上三类不作为本次综合整治的对象。筛选需扣减的更新单元内44个城中村、列入整治计划的25个城中村和有历史保护价值的7个城中村后,本次评估对象共210个城中村,275个对象,占全区城中村总面积的73.8%。

根据现状条件、发展要求和法定图则要求提取评价因子,结合基础信息,评估整治对象的拆除重建和综合整治适宜程度,划分为四类整治对象:拆除难度大,适合进行综合整治的对象共143个;有可能拆除重建,建议综合整治前进一步研究的对象共40个;拆除难度小,适合拆除重建的对象共79个;其余为被划入非开发建设用地的对象。


第三部分:中长期计划安排

根据评估结果,将四类对象划分为两类整治模式,并明确责任主体。拆除难度大适合整治的对象建议进行深度综合整治,由住房和建设局负责;其余对象建议进行适合环境提升,由城市管理局负责。

根据试点项目的实施进度预判,环境提升类的132个整治对象计划用2018-2022年,5年内完成提升目标;143个深度整治对象,考虑街道人力和资金情况,按每个街道每年可整治1-2个城中村的标准,初步确定整治计划周期为15-20年,分三个阶段完成。

如何安排143个深度整治对象的整治时序,主要考量紧迫程度、重要程度与水环境整治相协调三个评价因子。其中紧迫程度主要考量安全问题、道路交通状况、市政设施和公共服务设施水平。重要程度包括龙华六大重点发展片区及轨道站点500米范围两个评价因子;同时考虑与龙华中轴观澜河及主要支流的水环境整治相结合。

在多因子的叠加评价分析的基础上,根据股份公司意愿、各街道、部门意见,考虑整治的可实施性,进行综合评价修正,将143个整治对象的优先等级划分为三类。同时,做出2018-2020近三年各年度的整治任务和资金安排计划。


创新与特色
(1)构建统一标准,形成基础信息数据库

通过综合调研建立基础信息数据库,编制《龙华区城中村综合整治现状情况汇总》成果。项目库采用便于分街道查询的编号索引方式,为每一个城中村建立一套完整的基因密码。


(2)完善整治内容,明晰全面推进城中村综合整治的实施路径

明确分类型、分模式、分阶段的实施路径,对于其他各区及街道系统性全面性推进城中村整治具有示范及借鉴意义。


(3)建立多因子评估体系,构建动态维护机制,奠定实施基础

全覆盖、多层次的综合评估体系,预留弹性的同步动态调整机制,为中长期项目的统筹安排及顺利实施奠定基础。


(4)统筹建设、规范管理,确保综合整治长效化

各办事处对项目统筹安排、审批立项、概算并组织实施,明确基础设施的建设中政府与产权单位的投资切分和后期维护责任,确保资金按时拨付,避免产生纠纷。

提出相应的改革建议,规范城中村物业管理工作,维护整治成果。


(5)强调行动规划,解决实际问题,推动规划实施

总结试点项目实施过程中的共性问题,寻求解决办法。结合试点项目经验,确定近期城中村整治的时序及投资计划,并提出相应建议,获得了各主管部门的一致认同和采纳。


实施效果

本项目自《龙华新区全面推进城中村综合整治工作总方案》发布以来同步编制,并根据各街道实际情况与社区诉求动态更新。

项目对龙华区城中村综合整治的整治分类、整治内容等近期治理工作提供了技术支撑和设计导引,同时对于中长期全面开展城中村综合治理提出了切实可行的实施路径。

在本项目研究成果的指导下,龙华区探索深度综合整治和环境提升两种治理模式,其中牛轭岭村和向西村的治理已初具成效。

 

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