行动探索 | 华侨城总部城区总体规划修编(2016-2025)

时间:2018-01-31
行动探索 | 华侨城总部城区总体规划修编(2016-2025)

【编者按】
历版华侨城总体规划开启了一种“结构规划+十年行动”的新范式,总体结构长期稳定并适时微调,十年规划与时俱进深化落实,在总体结构的“留白”中结合实际形势添加新的设计要素,实现了刚性和弹性的有机结合。本版规划首先是这一范式在转型时代的再次应用,是规划确定阶段性有限目标的典型范例,同时也在内容(而且还是存量规划的内容)层面体现了明确有限目标的思想。虽托名“总体规划”,但并未追求包罗万象、指导一切,而是基于深入的空间与人的供需匹配研究,制定出了有针对性、有操作性、能见效果的策略行动,推动有限目标最终走向实现。正因如此,华侨城才能够成为中国少有的将规划实施得越来越精彩的案例。2017年,本项目荣获广东省优秀城乡规划设计二等奖、深圳市优秀城乡规划设计二等奖。


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项目背景


华侨城位于广东省深圳市南山区,是深圳特区“带状组团式”结构中最小的“沙河组团”的较大部分,面积约5平方千米,原为沙河华侨农场,1985年由国务院批准成立“深圳特区华侨城”并组建央企华侨城集团公司为开发建设主体。华侨城最初定位为工业、商贸、旅游为主的外向型开发区,现已成为深圳人文旅游区和宜人住区、文化富集区,并可称为改革开放后中国最佳新城区。这得益于华侨城集团长年耐心而精心的酿造,也得益于其独特的“结构规划+十年行动规划+精品项目”体制。

1985年,华人建筑师孟大强担纲华侨城规划,他提出“依托自然、以人为本、突出文化、强调整体连续性”的规划理念,结合特区组团开发的背景和华侨城的功能定位,确定了华侨城的总体空间框架,并根据十年开发需求制定了相应的开发计划,该版规划确定的空间结构延续至今。

第二版总体规划(1995—2005年)保持了结构规划的原则和特色,在公共走廊核心位置建设了“生态公园”;结合深圳特区产业退二进三的形势,减少了工业用地,强化了公共走廊上的商业和公共服务设施,并打造主题公园旅游休闲带,体现了“顺应趋势、结合产业”的特点,很好地捕捉了这一阶段的发展机遇。

第三版总体规划(2005—2015年)面对发展空间日趋减少的局面和较大面积房地产开发需求,主要着眼于空间资源的整合与拓展,建立“内低外高”格局,将新增住宅安排在边缘;将东部工业区改造为华侨城文化创意产业园,保持及强化了城市特色;提出“上山下海,西通东联”扩展思路,向南拓展建设了欢乐海岸,向北连接安托山。

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本项目正是华侨城的第四版总体规划。着眼未来,在辉煌的光影下,隐藏着对侨城未来发展的困惑。片区内部空间开发目前已趋于饱和,且部分功能明显老化;外部则面临竞争强化、地位弱化等发展挑战。项目同时面临着城市的转型(深圳城市再定位为“建成现代化国际化创新型城市”)、企业的转型(华侨城集团提出“中国城市文化运营商”的战略定位)和规划的转型(侨城地区进入存量规划阶段),原有的以物质空间为主的规划手段,已难以解决侨城在新时期面临的新问题。为此,本次规划必须从转型阶段特征入手,找到引领侨城下一个十年发展的“有限目标”。


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工作过程


这种阶段性“有限目标”的确定,是解析外部形势和调研内部需求的综合过程的结果。

——解析外部形势。项目延续前三版总规的做法,始终将华侨城与整个城市的互动关系研究作为规划设计的基本前提,在分析了国家形势、城市再定位、城市整体空间格局和产业格局的基础上,敏锐的提出:在创新和消费驱动的背景下,提升文化竞争力是深圳软实力的重要体现;在城市功能逐步完善的过程中,深圳需要一张更加靓丽的文化名片;华侨城应紧抓发展机遇、紧扣城市短板、依托基础条件,成为深圳文化旅游核心区。

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——调研内部需求。项目组开展了功能、人口、社区、更新、空间、智慧、生态7个专题的研究,对华侨城集团高层、侨城居民、游客、其他市民进行了多轮访谈和问卷调查,全面了解在城市、企业、规划均在转型发展的背景下,有关各方对于华侨城发展的思考和愿景,以及当前华侨城在空间、设施、服务、治理等不同方面所存在的客观问题,再从中寻找下一个十年中应重点突破和能够开展的工作方向。

综合内外两方面工作,项目对转型时期的阶段特征作出了总结,包括:探索三个转变——实现从关注物向关注人转变,从关注土地收益向关注综合效益转变,从关注开发建设向关注运营管理与服务转变;强化三个领域——面向未来,突出特色,重点建设“人本侨城”、“文化侨城”、“智慧侨城”,进一步提升片区竞争力;协调三方诉求——在社区治理方面,协调好政府、企业与业主三方利益关系。由此,规划明确了在下一个十年中打造“全球可持续发展示范城区和深圳文化旅游核心区”的发展愿景和“文化、智慧、生态、和谐”四个发展关键词,找到了一个主题鲜明而又契合阶段需求的规划目标。

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工作效果


1、奠定工作基础,令后续规划内容形散神聚。

紧密围绕“有限目标”,后续规划工作框架渐次展开。在大的方向上,“坚持一个核心”(以人为本,从各人群的实际需求出发,有针对性地提出解决方案)、“强化一个特色”(立足城市战略,进一步强化华侨城片区的文化特色)、“突出一个引领”(大力推进“智慧侨城”工作,引领片区品质提升),继而提炼发展战略,制订发展策略,整合空间方案。

2、突出时代主题,抓住了地区、企业、城市的发展痛点。

目标虽是有限,但将侨城转型与城市发展联动考虑,将企业战略与城市战略有机结合。围绕文化侨城主题,规划又创造性提出将老旧封闭管理的主题公园逐步打开,大量增加城市公共空间的同时,也盘活了低效土地,实现政府和企业的双赢。同时,将邻近的超级总部区作为片区远景战略的重要协调区,积极考虑二者之间的关系,构建超级文化核心“环”,打造具有世界影响力的城市文化极核。

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3、引导规划方向,形成精准的规划策略行动。

由于工作目标的收敛,在制订策略行动时既无需面面俱到,也不能隔靴搔痒。规划没有采取通常的全覆盖、集成式的项目库搭建方法,而是针对发展目标,通过深入的空间供需分析,力求实现精准策划、精准行动。如从人本、文化、智慧三个角度出发,用行为特征、年龄结构细化人群分类,研究各类人群的空间需求,收集各类设施在不同时段各类人群的使用情况,评估现状空间供给,再通过空间供需匹配,识别现实与目标实现之间的主要差距和关键问题,结合公众意见和先进经验,为空间品质提升制定精准的规划策略和举措。
 

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4、方案切实可行,快速形成规划实施效果。

在本规划的指导下,侨城片区在转型道路上取得了显著进展:
——通过植入文化产业公共平台,引入文化龙头企业,打造文化产业的孵化基地及时尚文化的策源地,产业业态逐步升级;
——随着深圳时装周的成功举办,一系列国际水准的标杆性文化活动得以持续开展;
——依托华夏艺术中心,积极引入开心麻花等市场化程度高的演艺企业,激活文化市场的号召力,同时积极培育深圳本土话剧、歌剧等制作者,为他们提供宽松的创作与演出场地;
——结合当代艺术馆群,植入音乐节、演艺节、创意设计周等活动,活化现有文化设施的使用;
——利用现有的社区公共空间场地与设施,定期举办美食文化节、文化讲堂和社区节,吸引社区居民参与,焕发城区活力;
——指导康佳总部片区城市更新,规划意图将该片区打造成升级版的创意产业版块及公共核心,康佳总部2016年底进入实质性启动阶段;)
——欢乐海岸的厨余垃圾生态处理试点项目有序开展;
——联系南北的特色景观廊桥建设提上日程;
……

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