转载我司董事长在《昆明城市更新与综合体发展论坛》的相关报道--城市综合体是城市提升的有效形式

时间:2010-07-29
转载我司董事长在《昆明城市更新与综合体发展论坛》的相关报道--城市综合体是城市提升的有效形式

    感谢大家能够参与这样一个论坛。刚才秦主任就近期的发展趋势给大家做了一个很好的报告,我自己也觉得受益匪浅。我的角度是城市。从城市这个角度,我们往往数据相对比较少,但是看城市发展的趋势是我们的特长。而且趋势当中我们比较愿意按照一定的节点来进行划分。可以说房地产角度告诉大家的是走势,那么从城市的角度应该说跟大家分享的是格局。我这个题目是趋势鲜明。
    综合体对于城市发展是个好东西。首先我们看到、听到很多人都在讨论城市综合体,我这里用的是热议、热潮。我在之前也对这个问题作了一定的关注。我个人判断综合体在我们当前这个阶段是一个大势所趋。但是,如果说我们那么快就形成了一种热潮的话,还有一些问题需要解决,这些问题不单单是我们判断城市的宏观发展、经济的具体的阶段,也不是我们从企业的角度单单讲市场的供求和共同问题。我说的是宏观中介,包括我们云南信息报,也包括我们这些规划、设计等等。我们也有很多问题需要去面对、去解决。同时从宏观的角度怎么看,微观的角度怎么看,政策怎么样对大的趋势能够有很好的控制和把握。同时,接下来的规划策划以及运营都会遇到相当多的问题。今天我主要是讲几个我个人的观点。
     首先,讨论一下综合体带给我们城市生活的一些变化。(注:东京六本木)大家看有商业、美术馆、电影馆、住宅以及某个电视台的总部,大家肯定会觉得它们是不相关的东西,但是这是一个综合体,而且是一个划时代的综合体。从2003年算起它已经建立了17年。我们之前对于城市的中心有不同的认识。我曾经在90年代跑到欧洲,跑到日本,去看了不少城市中心区,因为当时的深圳的中心区在这方面做了很的工作。我发现这些中心区有一个新的趋势就是在交通枢纽方面往往会有很大的建设。我当时用的词是超级枢纽,往往是一个城市的中心。但是东京“六本木”是一个企业,根据他的并不优越的条件,花了精力做出了的。所以这个综合体实际上比那些正式中心的超级枢纽给我们更多的启发。我们看在“六本木”这样一个楼群里面安排了这些内容,整体的形象,外边的舞台、空间、宾馆以及商业,以及室外的空间,以及在它高层有一个大的室内平台来看空间,还有在屋顶的上面作了很多的工作。像在屋顶做了花园。同时,在它的地面也做了。非常有意思的是,它的屋顶还种了田,种了各种各样的农作物,并且是市民来体验的特点。所以他的综合体整个只能是我们根本连想都没有想的,并且野生的各种活动也有。在几年以前深圳建了华润万象城。万象城的具体功能,小到洽谈、应宴,以及时尚、购物、饮食一些活动。深圳第一个溜冰场。另外,还可以举办很多的仪式。另外大堂地面所作的一系列的表演成为这个城市的一个市场的品牌。我们来看一个他的形象,这个可以说是一个非常典型的综合体。除此之外还有办公、住宅等等。这样个方式出来以后顿时在深圳掀起了一个新的生活模式。可以说综合体给我们带来的变化是非常明显的,在一个封闭的、连续的空间里面我可以享受这么多的活动。这个是我想讲的第一个变化。所以,我们会趋之若鹜的做这些事情。综合体带给城市的第二个变化是城市街道。我们来看看在近30年,我们城市大发展的时候在很多城市外部都有很多很大面积的扩张,这种扩张就是所谓的新区。总体来讲程度比较大。第二,它的分散比较平均。那么,同时城市的改造也逐步地在起来。这个时候,也就是他的改造是一个市场相对比较的状况。造成的结果是老的在改,新的也不算太新。整个城市的格局和民房都发生了相当大的变化。中国大部分城市相对来讲是比较混乱的,城市最重要的交往空间和运营空间快没有了。第三,我们的公共空间基本上已经走形。我们可以看中国的传统城市。欧洲的传统城市它的公共空间都是非常人性化的,甚至我们可以把综合体这个概念说得再大一点的话,围绕这样一个空间其实也是一个城市综合体。那么,接下来还有一个就是我们的密度失调。也就是说高密度的东西,尤其在城市的核心区本身是一件好事情,但是我们现在只想强调的是高层多密。还有在我们城市当中原来我们的规划用的是一个千人指标。这个是国家的一种规范,要求我们理发店多少人要配一个等等。原来我们的规划是按这个来控制,但是现在已经失灵了。什么东西可以帮助我们解决呢?很显然,是城市综合体。
     综合体有三种区位:第一种是中心型。比如巴黎的那个中心(注:拉德芳斯)。在50年代的时候巴黎要保持中心,到了70年代的时候整个运营就比较差。到了70年代之后突然又发展起来了。这种发展某种程度上被它改变了。在它这样一个核心区给它的发展带来了非常正面的影响。第二,是商圈型。我们可以来选择做一定城市商圈性。这个是香港的太古广场。虽然处在中环,但是香港的核心区是比较大的区域。这样一种做法对中环的功能带动是比较大的。再有就是社区型。我们可以看到重要城市在过去的发展当中,我们讲究的是铺开。但是,我们失去了什么东西呢?我们失去了街道,失去了人的尺度,所以,社区这种类型也会很好的发展起来,所以在深圳有了万象城。我们相信万象城一开始可以说是商圈型,但是随着深圳结构当中有不同的组团都需要综合体,万象城也会逐步进到社区这一型。一定要把住三大区位,都有发展综合体的机会,并且我觉得三个区位都有才能给城市带来更好的发展。
     另外城市综合体有多种类型。在类型这一方面,我想提出来一个是综合型,就像“六本木”那样只要去做,就要做到最好。业态的搭配以及业态自身的定位做到最好。在我们的社区型是一种配套型,它不一定求高,但是一定要保证价格、成本控制得住,并且运营是可以满足社区的消费需求。那么,在这样的三种类型当中,我们可以商业的办公、居住、旅游、会议、展览、餐饮、文娱、工艺。当时秦主任特别提到关于税收问题,特别是早已有地的开发商们,当再怎么做的话利润率超过100%,要拿出60%的钱去交税的话,还不如和政府配合起来增长公益性的项目,可以划界一些利润。我相信在这个方面,综合体也是有很大的前景。在这么多的功能当中,三项以上技能组合方面,我们需要非常认真的去策划。
     第三个方面,综合体带来规划的变化。这点我又讲到城市规划问题,因为我做了很多的规划。在比较多的地方做规划。我相信把握住趋势对我们的开发是很重要的。我们得看规划将要有什么样的变化,我对它的变化是恢复加上结构。因为前面我们看到,一个是新区建设违背了我们城市的基本规划。另外我们老城的更新大部分是属于新的,没有很好的调控,所以在两个方面都要求我们要重新看待我们原来的城市结构到了新的阶段要不要进行架构,并且如何去架构。我想提出两个观点:一个要提倡老城市主义。我们知道美国人提出了新城市主义,我也做了一定程度的研究,我们发现新城市主义提出来的原则基本上都是在模仿我们传统的“马车”时代的一些特征。所以,我宁愿把城市主义的话,说成是老城市主义。所以,它重新回过头来是基于美国现在的城市状况,我们中国的新区是不环卫的的,是不经济的。这里基本的特征一定要尊重人的活动尺度,而不是为人的尺度,更不是汽车的尺度。第二、我们要重新来看待城市的密度问题,过去所提出的高层密度,但是我们住了20多年我们发现不是很方便,交往方面也不是有很多的机会。第三、连续性的问题。那些新区我们最缺乏的是连续性,连续性的首位是商业的连续性。有人的活动的连续性,这些连续性在我们过去的那种比较简单的建设当中已经丧失了。我们接下来要架构的话,重点要从这几个角度开始。我们要组建新结构模型。有了综合体把它撑起来以后,我们要注重体和周边的联系,我们要把街道的连续性、商业的连续性结合起来。街道也是我们现在城市里面不太讲究道路的分工,我们只讲究道路的分级,这个是错误的。我们首先道路是有分工的,但是我们现在的建设把它大大的忽略的了,我们要把它结合起来。这点上来讲对于新城市,我们的重点是要加强街道的连续性。在这个方面我曾经想过,有没有一种可能的开发模式,就是我们过去路太宽了,交通上很多不便情况。而我们现在越宽的路边上是栏杆。再有对于老城区来讲对综合体构建聚合性节点,但是我们也知道城市的发展,在过去我们排斥大型的商业进入老城区。大企业来了之后会把我们基层的商业破坏掉。但是现在城市在扩张,如果仅仅把这个非常有价值的街道的界面还是以一种低级的持续存在的话,我相信是不对的。像广州就作了一定的整合,保持一定程度的比较低级的,能够怀旧,能够给大家一种体会一样物品的街道。其他街道就在做商业业态。
    所以,在我们老城区,我相信在城区更新当中如果把握了综合体。那么,老城区的提升定会更加有秩序。在它的结构重组这个方面会有更大的风险,我们往往说起综合体,大家会有一些认识,一个综合体,一个大楼,这个实际上绝不仅仅如此,东京“六本木”就是若干栋大楼组合起来的。在杭州它的第一个综合体在评审的时候我发现五家单位都把综合体理解成为一栋楼,但是后面我们认识到这样做是不对的,甚至在一系列生态要求下面都是做不成的。所以他可能是一组楼。第二,它并不要求一定要高层。在我们的老城区除去它有一定的传统的话,我们其实是可以尝试低层的密度。而且在密度上面多做一些文章。公共服务型这个角度的话,高度的建筑密度更加商业化更加形态化。
     最后是综合体对政策的变化。如果综合体我们把它的三个层次和多种类型能够在城市里面比较获得运用,形成结构的话,无论是我们开发商、运营者和使用者都认为它方便。而且我们现在的住宅地产可能竞争过于恶性化,而且在竞争的环境越来越恶化的情况下,我们大家都进军商业地产。政府、城市也应该有这样的需求。但是,综合体相对来讲又是周期长、占用资金大。所以,在政策上面应该有一定的扶持。所至在这个里面我想,算是一种讨论,也算是一种呼吁。首先我们在规划上面要区分一下。我们城市更新的时候的城市规划和我们城市扩张时候,完全不是这么一回事,怎么说呢?那么,在资产是政府所有的情况下,但是城市更新的话,业主已经是多余的,甚至政府在这里面在土地的所有权这块,它就已经退化到了很弱的地步。但是规划又是政府的行为,这个是不幸的,所以,意味着我们规划的一系列的做法,都要在城市发生大的演化,这个就叫做协商式规划。第二,我们作用得有规范。很糟糕的是最近15年以来,国家制定的很多城市规划,在布局问题上它并不会像建筑结构规范那样,所以我们的规范产生的作用,我觉得是弊大于利。在很多分析我们都要去破解它。比如说视觉方面的规范,比如说消防规范里面现在还使用老式的消防车,而国际上新的、先进的,或者我们国家承受得起的消防技术是可以导致一系列的变化。另外,就是其他方面,像道路都有变化的空间。如果这方面不去做变化,综合体很多时候是作不起来的。第三个用地分类中的混合功能。我们习惯于把城市的用地分成纯的。是住宅就是住宅,是幼儿园配套就是幼儿园配套。但是,现在城市综合体的发展一定要打破这种纯的功能分区,要多元化。可是我们现在还不能支撑这种混合,不是政府说怎样就怎样,这种强制性的规定,我觉得毫无益处。这个我看我讲的时候大家有人在想。你们去办事的时候就会遇到这些东西,所以,我们必须要学会让开发商,让我们的开发者提出我想如何去混合,因为他们对市场敏感度,比我们的规划是要敏感得多。我们的规划师是把一些相应的规则反映过来,能够和政府很好的沟通。第四,搬迁补偿与利益共享。综合体尤其是城市当中的,一般设计到重建,一般有拆迁问题。昨天我们在深圳,我作为深圳的人大常委也参与并讨论这个问题。在土地使用费给城市更新要安排多少问题,就城市更新政府计划要收多少的资金。我提出反对意见,我认为在城市更新里面不需要另外去收取地价。就是我们在更新当中的一个项目,不能看成新建的一个项目那样简单的线条,往往更新的项目总有一个边界,边界之内能不能安排一个配套,这个配套肯定是企业一起实施。我相信你自己做了一个综合体,或者一个更新的项目,你不希望我们旁边的街道依然还是民区摆设。那一定设计到相应的改造,所以政府应该拿这一块更新所带来的收益给周边的改善。也就是我提出来的是让我们在做更新项目的时候开发商和政府一起合作,把这项目的改善,作为周边街道改善的项目。要根据你的需要做综合体,在政府来看若干个综合体有一定的差异性,用我们的土地使用费的这些合同的制度应该能够适应这样的周边变化。第五,其它商业是需要扶持的。超过设置的量难道我们就不能发展吗?有一系列的问题,所以商业的发展是需要政府在一定程度的扶持。一个是税费的扶持,还有基础设施配套等等。刚才秦主任讲到,第三配套的问题。中国的配套已经达到40%,中国的城镇和达到40%的时候,我们的第三产业的比例比全世界平均低于二十个百分点。如果说接下来要拉动内需,如果说要增加就业,商业发展这块确实是接下来城市发展的问题,也是接下来城市更新当中既不能把过去商业的业态、商业的组合破坏掉反而要想办法。综合体我相信可以给我们带来一种新的乐观的方式。谢谢大家!


以上为我司董事长王富海先生在《昆明城市更新与综合体发展论坛》上的讲话内容
文章来源:2010年07月27日的搜狐焦点网昆明站

 

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